• Nederlands
  • Engels
Menu
Dulden of doen? Een erfdienstbaarheid staat of valt ermee

Dulden of doen? Een erfdienstbaarheid staat of valt ermee

9 december 2019

Erfdienstbaarheden worden vaak toegepast om de verplichtingen van de eigenaars van naast elkaar gelegen grondpercelen vast te leggen. Een erfdienstbaarheid is een verplichting die drukt op het ene perceel (‘dienend erf’, ook wel ‘lijdend erf’ genoemd) ten gunste van een ander perceel (‘heersend erf’). Er zijn vele soorten erfdienstbaarheden. De bekendste is ongetwijfeld de erfdienstbaarheid van weg (‘overpad’).

Het grote voordeel van een erfdienstbaarheid is dat een opvolgend eigenaar aan die erfdienstbaarheid rechten kan ontlenen (of daaraan juist gebonden is). Daarom wordt de erfdienstbaarheid vaak gebruikt als een stuk grond gedeeltelijk wordt verkocht, waarbij de verkoper eigenaar blijft van een resterend gedeelte.

Dan is het wel zaak om de erfdienstbaarheid correct te vestigen. De wet (artikel 5:71 Burgerlijk Wetboek) bepaalt dat een erfdienstbaarheid alleen kan strekken tot een ‘dulden’ of ‘niet doen’. Behoudens een enkele uitzondering kan een erfdienstbaarheid geen verplichting inhouden om iets te doen. Actieve verplichtingen kunnen dus geen onderwerp zijn van een erfdienstbaarheid.

Dat wordt vaak vergeten. Notarissen nemen soms erfdienstbaarheden in een akte op die de eigenaar van het dienend erf verplichten om iets te doen, terwijl dat helemaal niet kan. Waar dat toe leidt blijkt uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging in deze rechtszaak om de verplichting tot de levering van energie en water, de verplichting om huisvuil af te voeren en een onderhoudsverplichting aan speeltoestellen en bankjes. Dergelijke erfdienstbaarheden, die de eigenaar van het dienend erf tot actie verplichten, zijn volgens het Gerechtshof nietig. Deze bieden een schijn van zekerheid, maar als het erop aankomt zijn dergelijke erfdienstbaarheden niets waard.

Sommige notarissen werken mee aan ‘verkapte’ actieve verplichtingen in een erfdienstbaarheid. Neem de erfdienstbaarheid om huisvuil af te voeren. Een dergelijke verplichting kan je niet in een erfdienstbaarheid opnemen: die is nietig. Wat echter soms gebeurt, is dat de verplichting ‘negatief’ wordt geformuleerd door middel van een dubbele ontkenning: ‘het is de eigenaar van het dienend erf verboden om zijn huisafval niet af te voeren’. Op het oog is dit een ‘dulden of niet doen’, waardoor je zo’n verplichting in een erfdienstbaarheid kunt opnemen. Het is echter helder dat hier een trucje wordt gebruikt om een actieve verplichting tóch in een erfdienstbaarheid te kunnen opnemen. Die vlieger gaat niet op.

Deze bijdrage is geschreven door mr. Rudolf van Binsbergen, lid van de praktijkgroepen Vastgoed en Overheid.



Dit artikel is geschreven door:

mr. C.J.R. (Rudolf) van Binsbergen
advocaat (partner)
binsbergen@willedonker.nl
+31 (0)172 - 23 65 84

Wilt u op de hoogte blijven?

  • Nederlands
  • Engels