Mag een verhuurder vanwege een betalingsachterstand van de huurder eigenhandig de sloten van het pand vervangen? Het antwoord is (meestal) nee. Het vervangen van sloten is een vorm van gedwongen ontruiming. Dat mag alleen als de rechter dat heeft beslist. Bovendien moet voor een ontruiming een deurwaarder worden ingeschakeld. Toch heeft de Hoge Raad in een recente uitspraak de deur op een kier gezet. In bepaalde gevallen mag de verhuurder wel zelf ingrijpen.
De zaak waarover de Hoge Raad oordeelde gaat over de verhuur van bedrijfsruimte. De huurder had een betalingsachterstand laten ontstaan van vijf maanden. De huurder heeft vervolgens het pand op verzoek van de verhuurder verlaten en de sleutels bij de verhuurder ingeleverd. Daarna heeft de verhuurder de sloten vervangen en aan de huurder gemeld dat er geen toegang meer zou worden verschaft. Daarna startte de verhuurder een juridische procedure. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur.
De huurder voerde verweer. De huurder was van mening dat de verhuurder door het vervangen van de sloten onrechtmatig had gehandeld. De huurder noemde het eigenrichting en vorderde schadevergoeding.
De rechter stelde de verhuurder in het gelijk. Uiteindelijk is de zaak bij de Hoge Raad terechtgekomen. Volgens de Hoge Raad was het vervangen van de sloten geen eigenrichting maar een daad van opschorting. Met andere woorden: het staken van de verplichting tot het verstrekken van huurgenot. Weliswaar kan ontbinding van dit type huurovereenkomst alleen door de rechter worden uitgesproken, maar dat betekent volgens de Hoge Raad niet dat een verhuurder niet mag opschorten. Dat is volgens de Hoge Raad geen eigenrichting.
Kortom, een opsteker voor de verhuurder in deze zaak. De uitspraak van de Hoge Raad geeft ook duidelijkheid aan andere verhuurders (en huurders) die met een betalingsachterstand te maken hebben. Tegelijkertijd blijft het belangrijk om als verhuurder bij dit soort acties niet over één nacht ijs te gaan. In de zaak waarin de Hoge Raad oordeelde, was relevant dat de huurder zelf was vertrokken en de sleutels bij de verhuurder had ingeleverd. In zo’n geval mag de verhuurder inderdaad eigenhandig optreden en de sloten vervangen. Maar of dat ook mag als de huurder de sleutels in handen houdt, heeft Hoge Raad niet gezegd.
Bron: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2024:389
