• nl
  • en
Menu
Huurovereenkomst ontbinden? Bezint voordat u ontbindt

Huurovereenkomst ontbinden? Bezint voordat u ontbindt

18 juli 2019

Wat is ontbinding?

Ontbinding betekent dat partijen bij een overeenkomst over en weer bevrijd worden van hun verplichtingen. Voor de toekomst betekent dat dat geen verdere nakoming meer is vereist. Reeds uitgevoerde prestaties moeten zoveel mogelijk ongedaan worden gemaakt. Ontbinding is alleen mogelijk bij een tekortkoming van de wederpartij en geeft de schuldeiser tevens recht op vergoeding van schade die de schuldeiser lijdt omdat het contract niet wordt uitgediend. Ontbinding kan normaal gesproken op twee manieren plaatsvinden: door de rechter of door een schriftelijke verklaring (brief) aan de wederpartij.

Ontbinding van een huurovereenkomst

Een huurovereenkomst voor een woning of voor bedrijfsruimte kan op grond van de wet normaliter niet door een brief worden ontbonden. Als de huurder zich niet aan het huurcontract houdt, is het uitsluitend de rechter die de ontbinding kan uitspreken. Te denken valt dan aan situaties waarin de huurder een ernstige huurachterstand heeft laten ontstaan of buitensporige overlast veroorzaakt. Het ligt dan op de weg van de verhuurder om een procedure bij de rechter te beginnen met een vordering om de huurovereenkomst te ontbinden. Als de rechter die vordering toewijst, moet de huurder het pand verlaten. Doet de huurder dat vervolgens niet, dan kan de verhuurder op grond van het vonnis de ontruiming door een deurwaarder laten uitvoeren.

Ontbinding zonder rechter

Soms is het echter wél mogelijk om als verhuurder de huurovereenkomst te ontbinden buiten de rechter om, door middel van een brief. Eén van de mogelijkheden die de wet biedt is het geval als in het pand drugs zijn aangetroffen en de burgemeester het pand heeft laten verzegelen (sluitingsbevel). Een dergelijke situatie vond de wetgever zo’n duidelijke tekortkoming door de huurder, dat men het niet nodig achtte om ook in die situatie nog een afzonderlijke procedure bij de rechter te voeren. De verhuurder mag dan zelf de huurovereenkomst ontbinden. Dat kan in zo’n situatie heel eenvoudig door de huurder een brief te sturen met de mededeling dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de huurder moet vertrekken.

Alsnog naar de rechter

Toch is daarmee voor de verhuurder niet altijd de kous af. Als de huurder weigert te vertrekken, moet de verhuurder alsnog naar de rechter stappen om de ontruiming af te dwingen. In die procedure kan de huurder op zijn beurt aan de rechter vragen om de ontbinding terug te draaien. Recent speelde een dergelijke kwestie in een kort geding bij het gerechtshof in Den Haag. De uitspraak die het hof in die zaak heeft gedaan illustreert dat het voor de verhuurder niet altijd een gelopen race is. Zelfs niet als het gaat om een drugspand dat door de burgemeester is afgesloten.

Voordeel van de twijfel voor de huurder

In de zaak waar het hof over oordeelde ging het om een langdurige huurrelatie (meer dan 20 jaar) en was gebleken dat de huurster zelf niets te maken had met de aangetroffen (hard)drugs. De drugs waren aangetroffen in de oude slaapkamer van haar zoon, die zelf niet meer in de woning woonde. Verder hadden de drugs geen schade aan de woning toegebracht en er was evenmin overlast in de woonomgeving ontstaan. Er was bijvoorbeeld geen sprake van aanloop naar de woning of overlast door dealen. Al met al vond het hof dat de ontbinding van de huurovereenkomst een brug te ver was. De huurster kreeg het voordeel van de twijfel en mocht in de woning blijven.

Praktische tip

Het ontbinden van een huurovereenkomst is een ingrijpend middel. Als een huurder het te bont maakt, is dit soms de enige oplossing. Zeker bij drugspanden ligt het voor verhuurders voor de hand om een ontbinding te overwegen. Als in de tussentijd ook de burgemeester heeft ingegrepen door het pand af te sluiten, kan de verhuurder de huurovereenkomst eenvoudig schriftelijk ontbinden en bij de rechter ontruiming van het pand vragen. Uit het voorgaande blijkt echter dat dat niet altijd opgaat. Het is daarom verstandig dat u zich goed laat informeren over de juridische en praktische mogelijkheden. Onze huurrechtspecialisten zijn u daarbij graag van dienst.

Dit artikel is geschreven door mr. Michiel van Essen, lid van de praktijkgroep Vastgoed.

Wilt u op de hoogte blijven?

  • nl
  • en