Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de positie van inwonende volwassen kinderen van een overleden huurder. De Hoge Raad oordeelde dat als de verhuurder de volwassen kinderen van de overleden huurder tegen betaling wat tijd gunt om andere woonruimte te zoeken, geen nieuwe huurovereenkomst ontstaat. De nabestaanden van de huurder kunnen daarom geen beroep doen op huurbescherming.
Achtergrond van de zaak
In deze zaak woonde een moeder in een huurwoning. Na haar overlijden bleven haar volwassen kinderen in de woning wonen. Zij sloten met de verhuurder een overeenkomst voor de termijn waarbinnen zij de woning moesten verlaten. De vraag was of deze overeenkomst moest worden gezien als een huurovereenkomst.
Eerdere uitspraken
De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 24 november 2021 dat de overeenkomst die met de nabestaanden was gesloten, een huurovereenkomst was en dat de inwonende kinderen als nieuwe huurders in de woning mochten blijven. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigde dit oordeel in zijn arrest van 25 juli 2023. De kinderen waren het hier niet mee eens en gingen in cassatie bij de Hoge Raad.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 januari 2025 de uitspraak van het gerechtshof bevestigd. De kern van de uitspraak draait om de uitleg en kwalificatie van overeenkomsten. De Hoge Raad verwijst hierbij naar eerdere rechtspraak, zoals het Inscharingsarrest van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034) en het Timesharearrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). In deze arresten is bepaald dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen de letterlijke tekst, maar ook de bedoeling van partijen en de omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen.
In dit specifieke geval oordeelde de Hoge Raad dat de overeenkomst tussen de verhuurder en de kinderen niet als een huurovereenkomst kan worden gezien. De afspraken hadden betrekking op de termijn van ontruiming en niet op het verstrekken van woongenot tegen betaling. Daarom is er geen sprake van een huurovereenkomst.
Belang van de uitspraak
Deze uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken, vooral na het overlijden van de oorspronkelijke huurder. Voor verhuurders is het cruciaal om bij het aangaan van dergelijke overeenkomsten duidelijk vast te leggen wat de bedoeling is, om later misverstanden of juridische geschillen te voorkomen.
Voor bewoners is het belangrijk te beseffen dat niet elke overeenkomst automatisch de rechten en plichten van een huurovereenkomst met zich meebrengt. Zij doen er goed aan om advies in te winnen.
Conclusie
De uitspraak van de Hoge Raad van 31 januari 2025 biedt duidelijkheid over de kwalificatie van overeenkomsten die na het overlijden van de huurder worden gesloten met inwonende nabestaanden. Het is voor zowel verhuurders als (potentiële) huurders van belang om bij het aangaan van overeenkomsten goed te letten op de inhoud en bedoeling van de afspraken, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn.
