Als verhuurders via Airbnb woonruimte aanbieden, betalen zij aan Airbnb per boeking 3,6 procent van het overeengekomen overnachtingstarief aan bemiddelingskosten. Tegelijkertijd betalen huurders gemiddeld 15 procent van de huur als servicekosten aan Airbnb. Dat lijkt dubbelop. Een klant van Airbnb vond dat ook en is daarover een rechtszaak gestart. Hij kreeg gelijk van de rechtbank in Amsterdam. Een tegenvaller voor Airbnb met grote gevolgen.
Aanleiding
Wat is de achtergrond van de zaak? De klant heeft tussen 2016 en 2018 zeven vakantiewoningen gehuurd via Airbnb. Hij moest hiervoor in totaal € 470,00 servicekosten betalen. Ook de verhuurders betaalden echter een vergoeding aan Airbnb: bemiddelingskosten. In de rechtszaak stelt de klant dat dit in strijd is met het wettelijke verbod op ‘het dienen van twee heren’: een bemiddelaar mag maar aan één van de partijen bemiddelingskosten in rekening brengen. in 2015 heeft de Hoge Raad hierover al een langlopende discussie beslecht. Met deze zaak wordt die discussie deels weer nieuw lezen ingeblazen, maar nu voor Airbnb.
De beoordeling door de Rechtbank Amsterdam
Airbnb voert tijdens de zitting aan dat zij geen bemiddelaar is, maar alleen een platform waarop mensen woningen kunnen aanbieden en opzoeken. Dan zou voor haar het verbod om ‘twee heren te dienen’ niet gelden. De rechters gaan hier niet in mee. Airbnb bemiddelt omdat zij zich actief bemoeit met alle aspecten van de totstandkoming van de huurovereenkomst. De tussenkomst van Airbnb zorgt ervoor dat verhuurder en huurder niet voor het sluiten van de huurovereenkomst rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden. Daarmee volgen de rechters het arrest van de Hoge Raad uit 2015. In aanvulling op de discussie bij de Hoge Raad in 2015 stelt Airbnb dat het verbod over dubbele bemiddelingskosten niet geldt voor niet permanente woonruimte. De rechters gaan daar ook niet in mee. Volgens de wetsgeschiedenis heeft het wettelijke verbod betrekking op elke woonruimte, waaronder daarom ook tijdelijke verhuur.
Airbnb stelt verder dat haar dienstverlening onder het Ierse recht valt, omdat het bedrijf daar gevestigd is. Daarom zou op Nederlands recht, zoals het verbod op ‘het dienen van twee heren’, geen beroep gedaan kunnen worden. Ook hier gaan de rechters niet in mee. In de algemene voorwaarden van het bedrijf staat inderdaad dat het Ierse recht van toepassing is. Alleen, daarin staat ook dat als het dwingend recht van het land van de klant gunstiger is, die wetgeving geldt. Omdat het (dwingende) Nederlandse recht voor huurders gunstiger is dan Iers recht, is Nederlands recht van toepassing. Dat betekent dat een beroep kan worden gedaan op het verbod van ‘het dienen van twee heren’. Airbnb mag dus maar één keer bemiddelingskosten in rekening brengen. En dat moet volgens de wet dan bij de verhuurder. De rechters concluderen dat het in rekening brengen van de bemiddelingskosten voor de zeven boekingen van de klant in strijd is met de wet. Airbnb moet deze bemiddelingskosten daarom terugbetalen.
Wat betekent dit voor andere huurders die bemiddelingskosten hebben betaald?
In plaats van ongeveer 18,6% (de bemiddelingskosten van verhuurder en huurder samen), heeft Airbnb door de uitspraak maar recht op 3,6%. Voor Airbnb levert dat een probleem op, want nu kunnen ook andere huurders, met deze uitspraak in de hand, naar de rechter stappen om onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Met terugwerkende kracht. Airbnb heeft de rechter gevraagd rekening te houden met de grote financiële gevolgen die deze uitspraak kan meebrengen voor het bedrijf. De rechtbank gaat hier niet in mee. In de procedure kwam vast te staan dat Airbnb in China alleen bemiddelingskosten in rekening aan de verhuurder bracht. Dit toont aan, aldus de rechtbank, dat het niet onmogelijk of onaanvaardbaar is voor het bedrijf om de zaken aan te passen.
De rechtszaak krijgt in de media meteen veel aandacht. De zaak was gestart door een collectief dat een einde wil maken aan de praktijk van Airbnb om aan de verhuurder én aan de huurder kosten in rekening te brengen. Het collectief heeft inmiddels een website gemaakt waar huurders geholpen worden om van Airbnb hun bemiddelingskosten terug te vragen.
Hoger beroep niet mogelijk?
Airbnb heeft al laten weten in hoger beroep te gaan tegen de uitspraak. Dat is gelet op de grote gevolgen logisch. Volgens Airbnb is de uitspraak in strijd met Europese wetgeving. Ook deelt zij het standpunt van de rechter niet, dat Airbnb bemiddelaar is. Airbnb ontkent dat zij bemiddelaar is, en vindt dat het verbod om ‘twee heren te dienen’ daarom niet voor haar geldt. Airbnb zegt de regels te volgen en veel waarde te hechten aan de rechten van hun gebruikers.
Airbnb heeft alleen een procedureel probleem. Tijdens de zitting hebben partijen gekozen voor de artikel 96 Rv-procedure. Dat is een snelle arbitrageprocedure bij de kantonrechter. Partijen moeten vooraf afspreken of hoger beroep mogelijk is. Wat daarover is afgesproken, is onbekend. Ook als dat wel is afgesproken, is er een probleem: de appelgrens. Er is geen hoger beroep mogelijk in zaken over een vordering die lager is dan € 1.750,00. Het gaat in de hier besproken zaak om € 470,00 bemiddelingskosten. Op grond van artikel 80 van de Wet op de rechterlijke organisatie is het mogelijk om tegen een vonnis van de kantonrechter waartegen geen hoger beroep kan worden ingesteld, cassatie in te stellen bij de Hoge Raad. Hiervoor moet voldaan zijn aan de uitzonderingen van artikel 80 Wet RO. Die doen zich in het geval van Airbnb niet voor. Of een hogere rechter ooit over deze materie zal oordelen, is dus zeer de vraag.
Dit artikel is geschreven door student-stagiair Manou Roijen en mr. J.H. (Henk-Jan) Ligtenberg verbonden aan de praktijkgroep Vastgoed.
