Het kabinet is van plan de woningmarkt meer toegankelijk te maken voor starters en middeninkomens. Met het oog daarop bereidt minister Kajsa Ollongren (van Binnenlandse Zaken) nieuwe wet- en regelgeving voor. Een van de speerpunten is dat de jaarlijkse huurverhoging voor de vrije ‘geliberaliseerde’ sector aan banden wordt gelegd. Ook komt de minister met een pakket maatregelen dat voorziet in een ‘opkoopbescherming’ en de mogelijkheid tijdelijke huurcontracten voor een bepaalde tijd te verlengen. Wij zetten deze ontwikkelingen kort voor u op een rij.
Maximering jaarlijkse huurverhoging
Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen en is de jaarlijkse huurverhoging begrenst. In de vrije ‘geliberaliseerde’ sector gelden deze wettelijke beperkingen niet. Daardoor kunnen huurders in de vrije sector jaarlijks soms met aanzienlijke huurverhogingen worden geconfronteerd. De minister geeft aan daarom met maatregelen te komen waarbinnen de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op de inflatie plus maximaal 2,5%. Hiermee wordt de maximale jaarlijkse huurstijging in de ‘vrije’ sector gelijkgesteld met die in de ‘sociale’ sector. Zo wordt volgens de minister bewerkstelligd dat ook alle huurders in de vrije sector weten waar zij aan toe zijn en niet meer onverwachts met een forse huurverhoging kunnen worden geconfronteerd.
Opkoopbescherming
Daarnaast wil de minister gemeentes de mogelijkheid bieden bepaalde wijken aan te wijzen waar zij een zogeheten ‘opkoopbescherming’ kunnen invoeren. Met deze maatregel wil de minister beleggers de pas afsnijden, die momenteel bij een lage rentestand woningen opkopen met uitsluitend het doel deze te verhuren. De starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een koopwoning, zouden als gevolg daarvan achter het net vissen. Zij kunnen immers niet opboksen tegen de bedragen die beleggers voor deze woningen neertellen. De minister wil de gemeentes wel in de gelegenheid blijven stellen maatwerk te bieden. Zo krijgen de gemeentes de mogelijkheid voor de stadsdelen waar een opkoopbescherming geldt, een vergunning af te geven om de verhuur in dat specifieke geval toch mogelijk te maken.
Verlenging tijdelijke huurcontracten wordt uitgebreid
Tot slot maakt de minister bekend ook de mogelijkheden te gaan verruimen om tijdelijke huurcontracten voor een bepaalde periode te verlengen. Momenteel is die mogelijkheid er niet. Een tijdelijk contract voor een woonruimte kan daardoor maar één keer worden afgesloten. Zodra partijen na het einde van het eerste tijdelijke contract besluiten dit contract te verlengen, ontstaat van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment kan een huurder ook richting zijn verhuurder aanspraak maken op huurbescherming. Dit kan verhuurders ervan weerhouden om na afloop van het eerste tijdelijke contract de verhuur van de woonruimte aan dezelfde huurder voort te zetten.
De minister heeft aangegeven dat zij op dit moment de mogelijkheden verkent om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen tot een maximumperiode van drie jaar, zonder dat daarmee een huurcontract voor onbepaalde tijd ontstaat. Volgens de minister wordt daarmee voorzien in de vraag vanuit huurders en verhuurders. Zo wordt een verhuurder in staat gesteld per geval (meer) maatwerk aan te bieden. Daardoor krijgen ook de huurders meer flexibiliteit, als zij bijvoorbeeld onverhoopt toch langer van de huurwoning gebruik wensen te maken.
Conclusie
De minister heeft de voorlopige contouren geschetst van de maatregelen die zij van plan is te gaan nemen. Vast staat dat de minister van plan is de ‘vrije huursector’ aanzienlijk te reguleren. De introductie van een opkoopbescherming kan echter een negatieve uitwerking hebben op de bereidheid van beleggers om nog in de woningmarkt te investeren. Daardoor zou het huidige tekort aan huurwoningen nog meer kunnen oplopen, waardoor de huurprijzen in de vrije huursector kunnen stijgen. Ook het aan banden leggen van de maximale jaarlijkse huurverhoging kan ertoe leiden dat verhuurders daarop voorsorteren en simpelweg de aanvangshuurprijs verhogen. De voorgestelde regulering beoogt excessen in de vrije huursector tegen te gegaan, maar de vraag is echter of dit een oplossing biedt voor de feitelijke oorzaak: het structurele tekort aan woningen. Uiteindelijk zal het creëren van extra woningen de oplossing zijn om een huur- of koopwoning voor een ieder betaalbaar en beschikbaar te houden.
Of de aangekondigde wet- en regelgeving doorgang vindt en hoe zij er straks concreet uit komt te zien, is nog niet bekend. Wij wachten het wetsvoorstel van de minister met belangstelling af en zullen u bij nieuwe ontwikkelingen daaromtrent verder informeren.
Dit artikel is geschreven door de praktijkgroep Vastgoed.
