Profiteren van andermans wanprestatie in het huurrecht

Koop breekt geen huur In het huurrecht geldt dat als de eigenaar een verhuurde zaak verkoopt, de huurovereenkomst in stand blijft. De rechten van de...

Deel dit artikel

Koop breekt geen huur

In het huurrecht geldt dat als de eigenaar een verhuurde zaak verkoopt, de huurovereenkomst in stand blijft. De rechten van de huurder blijven dan ongewijzigd. De hoofdregel ‘koop breekt geen huur’ verwoordt deze systematiek. Deze regel kan voor een koper van een verhuurde zaak onaantrekkelijk zijn. Die moet immers de huurder blijven dulden. In een zaak die een van onze advocaten recent behandelde, probeerde de koper van een onbemand tankstation met een list onder deze regel uit te komen. Onze cliënt, de huurder van het tankstation, dreigde het nakijken te hebben, maar de list werd doorzien. Dat leidde tot een voor cliënt gunstige uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. In deze bijdrage wordt de uitspraak besproken.

Casus

Het tankstation maakte deel uit van een groter bedrijventerrein. Dit terrein werd gehuurd door een ondernemer met een garagebedrijf. Deze garagist verhuurde het tankstation op basis van een onderhuurovereenkomst aan onze cliënt, die op zijn beurt de exploitatie van het tankstation voor zijn rekening nam. De garagist raakte op leeftijd en kreeg Alzheimer. Het lukte hem niet meer om de garage draaiende te houden. Een derde partij zag commerciële mogelijkheden en besloot het hele bedrijventerrein inclusief de garage en het tankstation te kopen

Voor het blok gezet

Zoals hiervoor toegelicht, zou dit voor de huurovereenkomst van onze cliënt geen gevolgen – moeten – hebben. Zijn huurovereenkomst zou op grond van de wet gewoon in stand blijven. Maar wat bleek: de garagist had kort voor de verkoop zijn eigen huurovereenkomst met de pandeigenaar opgezegd, terwijl die overeenkomst eigenlijk niet tussentijds opzegbaar was. De nieuwe eigenaar stelde zich vervolgens op het standpunt dat hij met onze cliënt niets meer te maken had. Hij meende dat hij het bedrijventerrein vrij van huur had gekocht. Onze cliënt had weliswaar nog een onderhuurovereenkomst met de garagist, maar die was inmiddels niet meer in beeld. De nieuwe eigenaar vond dat hij daardoor nergens aan gebonden was. Hij stelde onze cliënt voor de keuze: vertrekken of instemmen met een (veel) hogere huurprijs.

List

Na eigen onderzoek bleek dat de koper een list had uitgehaald. De garagist had zijn hoofdhuurovereenkomst niet spontaan opgezegd, maar op instructie van de koper. Dit was een juridische truc om onder de huurbescherming van onze cliënt uit te komen. De nieuwe eigenaar kreeg op die oneigenlijke manier een onderhandelingspositie om onze cliënt onder druk te zetten om in te stemmen met een huurprijsverhoging.

Oordeel van de rechtbank: profiteren van andermans wanprestatie

Daar liet onze cliënt het niet bij zitten. In een procedure bij de rechtbank vorderde cliënt schadevergoeding van de nieuwe eigenaar. De rechtbank gaf onze cliënt gelijk. Zij oordeelde dat onze cliënt voldoende had aangetoond dat de koper de garagist met een vooropgezet plan had aangezet om onze cliënt te duperen. Daarbij speelde een rol dat de garagist door zijn (gezondheids)situatie in een kwetsbare positie verkeerde. De koper had daarvan misbruik gemaakt. Omdat de koper vervolgens probeerde om daarvan ook nog eens financieel te profiteren (het bij onze cliënt afdwingen van een hogere huurprijs) oordeelde de rechtbank dat de koper jegens onze cliënt een onrechtmatige daad had gepleegd. De rechtbank heeft de koper vervolgens veroordeeld om alle schade van onze cliënt te vergoeden.

Doortastende aanpak

Deze uitspraak laat zien dat een doortastende aanpak het verschil kan maken. Daardoor werd de list blootgelegd en kon de onrechtmatige daad worden aangetoond. Dat geldt in het huurrecht, maar natuurlijk ook daarbuiten. De advocaten van Wille Donker staan graag klaar om ook u van dienst te zijn.