Projectmatige nieuwbouw
Veel nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd door projectontwikkelaars. Zij kopen grond aan, zorgen voor de bouwvergunning en contracteren de aannemer. De ontwikkelaar verkoopt de grond aan de koper en de aannemer sluit met de koper een aparte aannemingsovereenkomst. Bij deze driehoeksverhouding is niet altijd duidelijk wie verantwoordelijk is voor bouwfouten van de aannemer. Die onduidelijkheid is er vooral als de bouwfout is veroorzaakt door een ontwerpfout.
Kopers die een woning kopen met een Woningborg-certificaat kunnen geschillen voorleggen aan de rechter of aan de Raad van Arbitrage. Omdat de Raad van Arbitrage voorziet in een laagdrempelige en – voor de woningkoper – goedkope procedure, worden veel geschillen over gebreken aan nieuwbouwwoningen behandeld door de Raad van Arbitrage.
Raad van Arbitrage: aannemer is verantwoordelijk voor ontwerpfouten
In de afgelopen periode zijn er nogal wat uitspraken van de Raad van Arbitrage gepubliceerd over de vraag wie verantwoordelijk is voor ontwerpfouten bij projectmatig gebouwde woningen. In geschillen tussen de koper en de aannemer stelt de aannemer zich meestal op het standpunt dat hij het ontwerp niet heeft gemaakt, zodat hij niet verantwoordelijk kan worden gesteld voor fouten in het ontwerp.
De wet bepaalt dat de opdrachtgever aansprakelijk is als een bouwfout wordt veroorzaakt door fouten of gebreken in documenten (bestek, bouwtekeningen, enz.) die van de opdrachtgever afkomstig zijn. Achterliggende gedachte is dat het onredelijk is de aannemer op te zadelen met een probleem waarvoor hij uiteindelijk niet verantwoordelijk is. Bij projectmatige bouw is de vraag aan wie fouten in het bestek of bouwtekeningen, die aan de aannemer ter beschikking zijn gesteld, moeten worden toegerekend. De aannemingsovereenkomst kent twee partijen: de koper-opdrachtgever en de aannemer. Als de aannemer bouwt volgens een bestek en tekeningen die hij van de projectontwikkelaar heeft ontvangen, zou verdedigbaar zijn om te zeggen dat de aannemer geen verantwoordelijkheid draagt voor die documenten, en dat het risico van die fouten dus bij de opdrachtgever ligt.
De Raad van Arbitrage ziet dat anders. Feit is dat het bestek en de tekeningen niet van de opdrachtgever afkomstig zijn. De vraag wie dan wél verantwoordelijk is, beantwoordt de Raad van Arbitrage als volgt. Bij projectmatige bouw heeft de opdrachtgever geen bemoeienis met de totstandkoming van het ontwerp van de woning. De aannemer voert het werk uit volgens documenten die hij van de projectontwikkelaar heeft ontvangen. Dat betekent dat, in de verhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer, de aannemer verantwoordelijk is voor het ontwerp. Ook al heeft hij dat ontwerp niet zelf gemaakt.
De aannemer blijft vaak met de schade zitten
Als dat betekent dat de aannemer schade lijdt doordat hij herstelwerkzaamheden moet uitvoeren of schadevergoeding moet betalen aan de opdrachtgever, dan zal de aannemer zijn schade dus moeten verhalen op de projectontwikkelaar die hem het ontwerp verstrekt heeft. In de praktijk is dat problematisch, omdat projectontwikkelaars in de regel met de aannemer afspreken dat zij niet aansprakelijk kunnen worden gesteld voor alles wat met de aannemingsovereenkomst te maken heeft. De aannemer blijft in dat geval dus met de schade zitten.
Bron: RvA 7 februari 2020, No. 81523
Dit artikel is geschreven door mr. Rudolf van Binsbergen, verbonden aan de praktijkgroep Vastgoed en Overheid.
