De prijzen voor grondstoffen en materialen zijn de afgelopen maanden enorm gestegen. De extreme prijsstijgingen zijn onder andere het gevolg van de oorlog in Oekraïne. Door de prijsstijgingen vragen veel aannemers zich af of de overeengekomen aanneemsom kan worden gewijzigd. Recent heeft de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen geoordeeld dat de opdrachtgever de aannemer niet zonder meer kan houden aan de aannemingsovereenkomst, omdat de oorlog in Oekraïne heeft geleid tot een extreme onvoorziene wijziging van de omstandigheden.
Wat was er aan de hand?
Partijen hebben in het najaar van 2020 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van eengezinswoningen en appartementen. In de aannemingsovereenkomst staat dat de aanneemsom prijsvast is tot en met 2021, en daarna zal worden geïndexeerd op basis van de BDB-index. In de aannemingsovereenkomst staat dat de gebruikelijke bepalingen over kostenverhogende omstandigheden (paragraaf 47 UAV 2012 en artikel 7:753 Burgerlijk Wetboek) niet van toepassing zijn.
Daarnaast hebben partijen afgesproken dat de aannemingsovereenkomst tussentijds kan worden aangepast als sprake is van een extreme onvoorziene wijziging van de omstandigheden, waardoor het objectief gezien niet langer verantwoord is voor een partij om uitvoering te geven aan de aannemingsovereenkomst. Partijen hebben afgesproken dat als deze situatie zich voordoet, zij zullen proberen om in onderling overleg de overeenkomst aan te passen.
Volgens de aannemer is de oorlog in Oekraïne een extreme onvoorziene wijziging van omstandigheden. De aannemer betoogt dat de oorlog ingrijpende gevolgen heeft voor de Nederlandse economie en dat van haar niet kan worden verwacht dat zij het project realiseert voor de oorspronkelijk overeengekomen aanneemsom. De opdrachtgever is echter niet bereid de aanneemsom aan te passen.
De beslissing van de arbiters
De arbiters geven de aannemer gelijk. Zij oordelen dat de oorlog in Oekraïne en de gevolgen daarvan voor de bouw inderdaad kunnen worden aangemerkt als een extreme onvoorziene wijziging van de omstandigheden zoals bedoeld in de overeenkomst. Hierdoor is het voor de aannemer niet langer verantwoord om het project te realiseren op basis van de eerder gemaakte afspraken. Dat betekent dat de aannemer terecht aanspraak maakt op overleg om te komen tot aanpassing van de overeenkomst. Omdat sprake is van extreme onvoorziene omstandigheden, kan de opdrachtgever niet met succes een beroep doen op de uitsluiting van de gebruikelijke bepalingen over kostenverhogende omstandigheden.
Hoewel de aannemer zich daarop niet had beroepen, oordelen de arbiters bovendien dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek. Dat artikel kan in een overeenkomst niet buiten toepassing worden verklaard en bepaalt dat als zich onvoorziene omstandigheden voordoen, de rechter bevoegd is om de overeenkomst aan te passen. De arbiters gaan in het vonnis niet in op de vraag hoe de aangepaste overeenkomst eruit kan komen te zien en in welke mate het risico van de onvoorziene omstandigheden over beide partijen moet worden verdeeld. Wel blijkt uit de uitspraak dat partijen in hun onderling overleg rekening moeten houden met de vraag wat redelijk is, en welke omstandigheden in de risicosfeer van de aannemer en de opdrachtgever liggen. Volgens de arbiters moeten partijen zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke bedoeling en bij de strekking van de aannemingsovereenkomst blijven.
Conclusie
Dit vonnis is belangrijk omdat het laat zien dat de oorlog in Oekraïne voor aannemingsovereenkomsten een onvoorziene omstandigheid kan zijn, zodat de aannemer niet zonder meer kan worden gehouden aan de aanneemsom. Een half jaar nadat de oorlog in Oekraïne begon is daarover nu voor het eerst duidelijkheid ontstaan.
Deze bijdrage is geschreven door de Praktijkgroep Vastgoed.
