Op 3 augustus oordeelde de kantonrechter in Amsterdam over een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800). Het beding in kwestie stond toe dat de verhuurder de huur jaarlijks mocht verhogen aan de hand van de consumentenprijsindex, met de optie om daarbovenop de huurprijs nog eens met maximaal 5% te verhogen.
Het geschil ontstond doordat de huurders een betalingsachterstand hadden. Door allerlei omstandigheden was de huurder in financiële problemen geraakt. Daarom wilde de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden en vorderde ook betaling van achterstallige huur, terwijl de huurders een betalingsregeling wilden treffen. De verhuurder had de huurprijs jaarlijks verhoogd. Omdat het huurcontract al 18 jaar liep, was de huurprijs inmiddels bijna verdubbeld ten opzichte van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs.
De kantonrechter kan de verhuurder niet veroordelen om een betalingsregeling af te spreken. Maar de kantonrechter kon wel iets anders doen. Omdat het gaat om een huurovereenkomst tussen een bedrijf en een consument, moet de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding ambtshalve toetsen aan de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Ook als geen van de partijen zich in de procedure op deze wetgeving heeft beroepen.
In artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt bepaald dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voorwaarden die het bedrijf het recht geeft de prijs van haar product of dienst eenzijdig te verhogen, zullen niet snel geldig zijn. Voor de consument moet duidelijk zijn onder welke voorwaarden het prijswijzigingsbeding kan worden ingeroepen en voor de prijswijziging moet ook een geldige reden zijn. Daarnaast moet de consument het recht hebben om, bij prijswijziging, de overeenkomst te beëindigen.
De kantonrechter onderzocht vervolgens het huurprijswijzigingsbeding en oordeelde dat het prijswijzigingsbeding niet voldeed aan de eisen. Zo ontbraken in het prijswijzigingsbeding de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kon worden aangepast in het beding. De koppeling met de inflatie zou nog te volgen kunnen zijn, maar daarnaast kon de huurder zonder enige grond een extra verhoging van maximaal 5% doorvoeren. Hierdoor was de huurder aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd.
De kantonrechter oordeelde dan ook dat het beding volledig buiten toepassing moest blijven. En omdat de Europese rechtspraak geen ruimte laat voor gedeeltelijk behoud van een oneerlijke bepaling, kon de verhuurder ook geen aanspraak maken op de inflatiecorrectie. Het gevolg was dat alle doorgevoerde huurverhogingen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst (18 jaar) niet geldig waren en dat nog steeds de oorspronkelijke huurprijs gold. Omdat de huurprijs inmiddels bijna was verdubbeld, oordeelde de kantonrechter dat er een huurvoorschot was ontstaan, in plaats van een huurachterstand. Daarom werd de vordering van de verhuurder afgewezen. En de huurder kan nog lange tijd de huur inhouden en deze verrekenen met het ontstane voorschot.
Deze uitspraak is van groot belang voor alle partijen die huurprijswijzigingsbedingen gebruiken in huurovereenkomsten met particulieren. In een huurgeschil toetst de rechter dit type prijsafspraken uit zichzelf aan Europese regelgeving. Zelfs als de huurder zich in de procedure niet op die regelgeving beroept. Verhuurders die grootschalig verhuren op basis van dit type huurprijsaanpassingsbedingen, kunnen als gevolg van de Europese regels over oneerlijke bedingen zelfs direct in liquiditeitsproblemen komen. Huurders met een huurcontract op grond waarvan de verhuurder bevoegd is de huur verder te verhogen dan de inflatiecorrectie, kunnen massaal de betaling van de huur opschorten. De gevolgen van deze uitspraak zijn dan ook vérstrekkend en vastgoedbeleggers zullen voor flinke financiële uitdagingen komen te staan.
Opvallend aan deze uitspraak is dat tussen de verhuurder en de huurder al eerder een rechtszaak had gespeeld. In die zaak was de huurder veroordeeld tot betaling, ook van al doorgevoerde huurprijsverhogingen. De rechter oordeelde dat een eerder vonnis, waarbij de toets aan oneerlijke bedingen niet was uitgevoerd, niet in de weg mag staan aan de doorwerking van Europees recht. Het gevolg is dat zelfs een eerder vonnis niet in de weg staat aan een volle beoordeling van de gehele huurrelatie.
Was dit te voorkomen geweest? Zeker wel. Want de Richtlijn oneerlijke bedingen bestaat al lange tijd en het is ook al vele jaren bekend dat rechters verplicht zijn om consumenten op grond van deze regelgeving te beschermen, ook als de consument er in een procedure geen beroep op doet.
Wat is de les? Ondernemingen die zichzelf in ‘de kleine lettertjes’ een extra voordeeltje willen verschaffen ten opzichte van een consument, moeten erop bedacht zijn dat zo’n afspraak niet geldig is. Eigenlijk wisten we dat al lang: wie het onderste uit de kan wil hebben, krijgt nog steeds het deksel op zijn neus.
