Het gaat aan niemand voorbij: de inflatie is flink toegenomen. De Consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek bedroeg in 2022 gemiddeld 11,6%, terwijl deze in 2021 nog 2,7% was. De inflatie is ook van invloed op huurprijzen. Huurprijzen stijgen veelal door indexering mee met de inflatie. Verhuurders houden, gelet op de gestegen kosten, vanzelfsprekend vast aan de indexering. Huurders worden daarom dit jaar geconfronteerd met een (forse) huurverhoging. Wat is eigenlijk de grondslag van de huurprijsverhoging? Is er reden daarvan af te wijken nu de inflatie zo hoog is? En: welke stappen kunnen gezet worden om tot een oplossing te komen die zowel voor huurder als verhuurder acceptabel is? In dit artikel vindt u een eerste antwoord op deze vragen. Vanzelfsprekend helpen de specialisten van Wille Donker u graag verder met een passend advies.
Indexatie huurprijs
De jaarlijkse indexatie van de huurprijs is binnen de vastgoedsector gemeengoed. In een huurovereenkomst is vrijwel altijd een bepaling opgenomen met daarin de mogelijkheid tot het jaarlijks verhogen van de huurprijs aan de hand van een index. Deze index kunnen partijen in principe zelf kiezen. Een index geeft een objectieve basis voor de huurprijswijziging. De huurprijswijziging is daarmee eenvoudig en voorspelbaar.
In de meeste gevallen en ook in de veel gebruikte standaardvoorwaarden van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) wordt aangesloten bij de CPI. De CPI wordt objectief bepaald door het CBS aan de hand van een vast pakket aan goederen en diensten dat de Nederlandse consument gebruikt en verbruikt. Daarmee stijgt de huurprijs mee met de gemiddelde prijsstijgingen over een jaar. Hierdoor is er voor partijen een objectieve methode voor de indexering en hoeven zij niet te onderhandelen over de verhoging.
Woonruimte
Voor huur van woonruimte geldt een maximale jaarlijkse huurverhoging. Deze wordt door de overheid vastgesteld. Het kan zijn dat in een huurovereenkomst voor woonruimte de ontwikkeling van de huurprijs is gekoppeld aan de CPI. Als de CPI echter – zoals in 2022 – boven de wettelijk toegestane huurverhoging uitkomt, kan de CPI niet volledig worden doorberekend.
Bedrijfs- en kantoorruimte
Voor de huur van bedrijfs- en kantoorruimte geldt geen maximum. De basis voor wat in die gevallen geldt, is wat tussen partijen is afgesproken. Het contract is dus leidend. Als de huurovereenkomst de indexatie niet begrenst, geldt geen maximum. Als de huurovereenkomst verwijst naar de CPI, kan de verhuurder de huurprijs op basis van de CPI wijzigen.
Partijen zijn dus gebonden aan wat in de overeenkomst is opgenomen ten aanzien van de huurverhoging. Dit betekent dat bijvoorbeeld bij het ROZ-model de toegestane huurverhoging één op één gelijk is aan de CPI, ongeacht de uitkomst. Ook als deze leidt tot een extreme stijging, zoals 11,6% in 2022, geldt deze uitkomst. Uiteraard staat het de verhuurder vrij om een lagere indexatie door te voeren. Voor de huurder geldt dat deze afhankelijk is van de coulance van de verhuurder. Het uitgangspunt is tenslotte: afspraak is afspraak.
Wettelijke mogelijkheden tot afwijking
Veel ondernemers zien zich geconfronteerd met kostenstijgingen. Een forse verhoging van de huur kan bezwaarlijk zijn voor de huurder. De vraag is dan ook of er – ook al is het contract leidend – mogelijkheden zijn voor de huurder om een andere uitkomst te krijgen. Er zijn wettelijke ingangen om bij de rechter om een lagere huurprijswijziging te vragen, bijvoorbeeld op grond van onvoorziene omstandigheden of op grond van de redelijkheid en billijkheid. Of die mogelijkheden de huurder kunnen helpen is echter twijfelachtig.
Onvoorziene omstandigheden
De rechter heeft de mogelijkheid om een overeenkomst op verzoek van een partij te wijzigen. Dit is mogelijk bij zeer uitzonderlijke, onvoorziene omstandigheden die partijen niet van tevoren hadden hoeven verwachten. Daarbij is van belang dat partijen die ook niet hebben verdisconteerd in hun afspraken: er is niet in voorzien. De kans dat de rechter een beroep van de huurder op onvoorziene omstandigheden honoreert, is niet groot. Daarvoor is namelijk vereist dat partijen geen voorziening hebben getroffen in hun contract. Dat is niet het geval bij een indexeringsclausule, die juist onderdeel is van het contract. Met omstandigheden die gevolgen hebben voor de inflatie (ook uitzonderlijke zoals COVID-19 of de oorlog in Oekraïne) is juist rekening gehouden door een algemene index op te nemen. Deze index houdt rekening met alle mogelijke factoren die van invloed zijn op prijsontwikkelingen. Door een dergelijke index overeen te komen, hebben partijen ingespeeld op toekomstige omstandigheden. Daarin is daarmee voorzien. Om de rechter dan alsnog te laten ingrijpen moet sprake zijn van zeer uitzonderlijke omstandigheden. De lat daarvoor ligt hoog. Zo werd de economische crisis van 2008 in de rechtspraak niet aangemerkt als onvoorziene omstandigheid.
Redelijkheid en billijkheid
Een andere mogelijkheid voor de rechter om een overeenkomst te wijzigen is op grond van de redelijkheid en billijkheid. Het gaat er dan om dat het in de gegeven omstandigheden naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om partijen te houden aan de afspraken. In de (rechts)praktijk is een beroep op redelijkheid en billijkheid een laatste redmiddel. De huurder zou dit middel kunnen inzetten. Toch is twijfelachtig of de rechter een beroep van de huurder daarop zal honoreren. De huurder moet dan beargumenteren dat het gelet op alle specifieke omstandigheden onaanvaardbaar is, dat de huurder aan de afgesproken indexatie gehouden wordt. De huurder zal bijvoorbeeld moeten uitleggen waarom toepassing van de CPI onredelijk is. Dat is op zichzelf al complex, omdat dan de systematiek van het CBS doorgelicht moet worden. De CPI wordt berekend aan de hand van vele verschillende factoren, waaronder factoren die veelvuldig aan wijzigingen onderhevig zijn. Denk bijvoorbeeld aan de energieprijzen en de prijzen voor voedingsmiddelen. Het is denkbaar dat een huurder zelf de energierekening betaalt, terwijl de stijging van de energieprijzen ook via de indexatie wordt doorgerekend. Dan wordt de huurder mogelijk dubbel belast voor deze kostenstijging. Te bepleiten valt dat dergelijke dubbele indexatie als onredelijk kwalificeert. Daartegenover staat echter dat partijen nu juist een overeenkomst hebben getekend, in de wetenschap dat de energiekosten ook verwerkt zijn in de CPI. De vraag is dan waarom het onbillijk of onredelijk is als de uitkomst van de door partijen overeengekomen indexering in een jaar fors uitpakt. Of de rechter aanleiding ziet om ten gunste van de huurder in te grijpen in de huurovereenkomst is dan ook twijfelachtig. Er is geen rechtspraak die laat zien dat de rechter in situaties als deze oordeelt dat moet worden ingegrepen op grond van redelijkheid en billijkheid.
Hoe verder?
De conclusie is dat een verhuurder de prijsverhoging die volgt uit de afgesproken index mag doorvoeren. Ook al leidt deze tot een forse verhoging. De huurder dient deze verhoging te accepteren en heeft een moeilijke positie om de verhoging juridisch aan te tasten. Uiteraard is overleg tussen een huurder en een verhuurder mogelijk om te bezien of tot een oplossing kan worden gekomen. Zo kan worden afgesproken dat de indexering wordt afgetopt of dat deze voor het huidige jaar wordt gematigd, maar wordt gecombineerd met afspraken over een indexering voor een of meer volgende jaren, ongeacht de uitkomst van de indexering in dat jaar of die jaren. Partijen zouden kunnen kiezen voor aansluiting bij de zogeheten kerninflatie.
Komen de verhuurder en huurder niet tot gezamenlijke overeenstemming over de huurverhoging, dan kan het bij bedrijfsruimte nuttig zijn om de (verhoogde) huurprijs te vergelijken met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt. Als de huurprijs niet overeenstemt met de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en de overeenkomst al langere tijd loopt, dan biedt de wet namelijk de mogelijkheid om een wijziging van de huurprijs te vorderen bij de rechter. De rechter beoordeelt dan of en in hoeverre de huurprijs redelijk is en wat de te betalen huurprijs moet worden. Let op: er kan alleen een beroep op deze wettelijke bepaling doen als het gaat om (ver)huur van bedrijfsruimte (o.a. detailhandel en horecaexploitatie).
Vragen?
Wilt u weten wat uw positie is of hoe u zo kunnen omgaan met de vragen die in uw situatie spelen? De specialisten van onze praktijkgroep Vastgoed adviseren u graag.
