De onafgebroken stijging van huren en huizenprijzen en het nijpende tekort aan woonruimtes heeft de afgelopen tijd tot veel politieke beroering geleid. De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening neemt daarom maatregelen door naast de sociale huur nu ook de middenhuur te reguleren. Om dit te bewerkstelligen heeft de Minister een wetsvoorstel in consultatie gebracht: de Wet Betaalbare huur. De gevolgen van deze mogelijke nieuwe wet worden hieronder uiteengezet.
Uitbreiding woningwaarderingsstelsel
Al geruime tijd geldt voor huurwoningen in het lagere prijssegment het woningwaarderingsstelsel. In dit stelsel geldt het zogenoemde puntensysteem, op grond waarvan de huur die de verhuurder mag vragen wordt gemaximeerd door – kort gezegd – de eigenschappen en kwaliteit van de woning. Het doel van dit stelsel is om de huurprijs voor huurders met een laag inkomen betaalbaar te houden en misbruik van woningschaarste te voorkomen. Als de huur hoger is dan toegestaan op grond van het puntensysteem, kan de huurder in het huidige stelsel naar de Huurcommissie stappen, die vervolgens een bindende uitspraak doet. Het woningwaarderingsstelsel geldt voor woningen met (in 2023) een maximale aanvangshuurprijs van € 808,06 euro en maximaal 145 punten. Bedraagt de huurprijs een hoger bedrag, en beschikt de woning over meer dan 145 punten, dan valt de woning in de vrije sector.
Als de Wet Betaalbare huur wordt aangenomen, gaat het woningwaarderingsstelsel ook gelden voor woningen tot en met 186 punten. De huurprijs voor woningen in dit segment mag dan maximaal € 1.021,02 bedragen, afhankelijk van het aantal punten. Deze maximumhuur zal alleen van toepassing zijn op nieuwe huurcontracten. Bestaande contracten worden ontzien. Dat geldt dan weer niet voor huurcontracten ter zake van zelfstandige woonruimte met een huurprijs die bij het aangaan van de huurovereenkomst hoger was dan de huurtoeslaggrens, maar die op grond van het puntensysteem eigenlijk onder het reeds bestaande woningwaarderingsstelsel had moeten vallen. Voor deze contracten geldt dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel gewoon van toepassing wordt, zij het pas één jaar na inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur.
Net zoals voorheen al gold voor gereguleerde huur, zal de maximale huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden. Daarnaast wordt het woningwaarderingsstelsel aangepast, zodat meer punten kunnen worden toegekend voor een laag energielabel. Woningen waaraan meer dan 186 kunnen worden toegekend zullen ook in de toekomst onder de vrije sector blijven vallen.
Nieuwbouw
Het wetsvoorstel kan lopende woningbouwprojecten in gevaar brengen. Dergelijke projecten zijn langlopend. Ontwikkelaars van lopende projecten hebben in hun exploitatie geen rekening kunnen houden met het wetsvoorstel, terwijl duidelijk is dat het verdienmodel bij woningen in het middenhuursegment door het wetsvoorstel onder druk staat. De Minister is zich bewust van deze problematiek en wil daarom regelen dat voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025, tot 10 jaar na de oplevering bovenop de maximale huurprijs een opslag van 5% van toepassing is. Dat betekent dat voor die nieuwbouwoningen 10 jaar lang 5% meer huur mag worden gevraagd dan volgens het nieuwe woningwaarderingsstelsel zou zijn toegestaan.
Bestuurlijke boetes
Naast de in dit wetsvoorstel opgenomen uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel, worden ook sancties voor niet-naleving geïntroduceerd. Dat betekent dat verhuurders nu een bestuurlijke boete kunnen krijgen als zij zich niet houden aan de hierboven besproken maximumhuur. Gemeentes zullen verantwoordelijk zijn voor handhaving en het opleggen van bestuurlijke boetes.
Wilt u meer weten over dit wetsvoorstel? Dan kunt u contact opnemen met een vastgoedspecialist.
