Gemeenten willen vaak dat nieuwe koopwoningen eerst worden aangeboden aan ‘eigen’ inwoners. Zij leggen dit soms aan ontwikkelaars op als eis. Deze afspraken zijn niet toegestaan en kunnen nietig [1] worden verklaard. Een wijziging van de Huisvestingswet 2014 moet het mogelijk maken de koopmarkt wél te reguleren. Het voorstel voorziet ook in meer ruimte om huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met lokale binding. Wij informeerden u hier al eerder over.
Het wetsvoorstel mist een probleemanalyse
Inmiddels heeft de Raad van State zijn advies over het wetsvoorstel openbaar gemaakt. De Raad van State wijst erop dat de woningmarkt complex is en om een goede probleemanalyse vraagt. Die analyse ontbreekt. De Raad van State wijst er verder op dat een recente evaluatie van de Huisvestingswet juist aandacht vraagt voor het belang van de vrijheid van vestiging. De Huisvestingswet wil dat belang beschermen. Die doelstelling komt met het wetsvoorstel juist verder onder druk te staan. Daarom adviseert de Raad van State de noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit van verdere uitbreiding beter worden onderbouwd. De toelichting bij de beoogde wijziging mist bovendien een toereikende belangenafweging. In de toelichting is weinig tot geen informatie te vinden is over groepen die door de wetswijziging nadelig worden geraakt, zoals woningzoekenden zonder lokale binding en personen die niet behoren tot de aangewezen voorrangsberoepsgroepen. Bovendien kunnen lage en middeninkomens onrechtvaardige gevolgen ondervinden van schaarste op de woningmarkt, die door uitbreiding van de voorrangsregels alleen maar groter zal worden.
Betaalbare koopwoningen
De Raad van State plaatst ook kanttekeningen bij de bindingseisen voor goedkope koopwoningen heeft. Deze nieuwe maatregel grijpt fors in op het eigendomsrecht: eigenaren van woningen kunnen de woning niet meer zomaar verkopen aan wie zij willen. Beperking van de mogelijkheden tot verkoop kan de verkoopmarkt beïnvloeden en zelfs een prijsopdrijvend effect hebben: als woningen onder een bepaalde prijsgrens alleen met een huisvestingsvergunning kunnen worden verkocht, zullen woningzoekenden die niet voor vergunningverlening in aanmerking komen ertoe worden bewogen te overbieden tot boven de prijsgrens.
Hoewel de wetswijziging op het eerste gezicht een welkom geschenk lijkt voor gemeenten die voor ‘eigen’ inwoners willen bouwen, heeft het wetsvoorstel schaduwkanten. De kritiek van de Raad van State maakt duidelijk dat het wetsvoorstel symptoombestrijding lijkt te zijn, die de kwaal op termijn niet geneest en wellicht zelfs verergert.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3698.
Deze bijdrage is geschreven door Jelmer Maarsen, juridisch medewerker.
