Initiatiefnemers voor ontwikkeling van vastgoed krijgen in de praktijk te maken met gemeenten die allerlei eisen stellen aan de bebouwing. Zoals op het gebied van energiezuinigheid (BENG) en veiligheid (politiekeurmerk). Vaak wordt daarbij niet bedacht dat het op grond van de wet niet altijd mogelijk is zulke afspraken te maken. De Woningwet (artikel 122) bepaalt namelijk dat gemeenten geen privaatrechtelijke afspraken kunnen maken ten aanzien van onderwerpen die (kort gezegd) in het Bouwbesluit 2012 zijn geregeld. Gebeurt dat toch, dan is zo’n afspraak nietig. Dat het in de praktijk meestal goed gaat komt doordat ontwikkelaars in de praktijk doorgaans mogelijkheden zien de kosten van dergelijke extra voorzieningen aan de woningkopers door te belasten.
Soms wordt een principiële discussie hierover echter wél op het scherpst van de snede gevoerd. En dan gaat het voor een gemeente toch vaak mis. De gemeente Tytsjerksteradiel had woningkavels voorzien van een regenwatercircuit. De kopers werden verplicht om van de gemeente een regelsysteem te kopen en dat op eigen kosten in de woning te installeren.
De rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat de gemeente deze eis niet mag stellen. Het gaat om een technisch bouwvoorschrift. Het Bouwbesluit 2012 bevat, aldus de rechtbank, alle bouwtechnische eisen die in Nederland gelden voor bouwwerken. Die voorschriften zien ook op de afvoer van hemelwater. De contractbepaling over het regenwatercircuit is daarmee een aanvulling op het Bouwbesluit 2012. De rechtbank oordeelt dat de contractbepaling nietig is.
Deze problematiek wordt door de Omgevingswet niet opgelost: artikel 23.7 van de Omgevingswet bevat een bepaling met dezelfde inhoud als artikel 122 Woningwet. Gemeenten die een vooruitstrevend klimaatbeleid willen hanteren voelen zich door deze bepaling belemmerd.
Voor deze problematiek zijn twee oplossingen:
- schrappen van artikel 122 van de Woningwet (en straks artikel 23.7 van de Omgevingswet);
- via het Bouwbesluit 2012 voorzien in de wettelijke grondslag voor het treffen van klimaatbestendige technische maatregelen.
Een voorbeeld van dat laatste is de recente wijziging van het Bouwbesluit 2012, waardoor nieuwbouw op grond van de wet moet voldoen aan de BENG-eisen.
Deze bijdrage is geschreven door mr. Rudolf van Binsbergen verbonden aan de Praktijkgroep Vastgoed.
