De woningmarkt in Nederland staat onder druk. Om deze uitdagingen aan te pakken, ligt er het voorstel voor een Wet versterking regie volkshuisvesting. Vandaag is de Tweede nota van wijziging voor dit wetsvoorstel gepubliceerd. In de bijbehorende Kamerbrief worden nog enkele andere belangrijke keuzes bekendgemaakt. In deze blog bespreken we de belangrijkste wijzigingen en voorstellen en wat deze betekenen voor projectontwikkelaars.
Achtergrond van de wet
De Wet versterking regie volkshuisvesting moet zorgen dat overheden en projectontwikkelaars sneller woningbouwprojecten van de grond krijgen. De wet beoogt een evenwichtige verdeling van woningen, zowel qua aantal als betaalbaarheid, en het versnellen van procedures bij de bestuursrechter voor projecten van zwaarwegend maatschappelijk belang.
Belangrijkste wijzigingen
1. Regie op betaalbaarheid
Provincies en het Rijk kunnen instructies geven over het aantal te bouwen woningen en de locaties waar deze moeten komen. Dit moet ervoor zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd op de juiste plekken. Het Rijk stuurt nu aan op een verplichting voor gemeenten om voor het gehele grondgebied 40% van de te realiseren woningen te programmeren in het middensegment, dan wel 30% sociale huur te programmeren. Er komen wel enkele specifieke uitzonderingen. In regionaal verband moet opgeteld tweederde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar zijn voor mensen met een midden- en laag inkomen, waarvan 30% sociale huur. Tegen deze instructies op het zogenoemde volkshuisvestingsprogramma (de opvolger van de woonvisie) kan niet bij de bestuursrechter worden opgekomen. Dit betekent dat projectontwikkelaars nog meer rekening moeten houden met een mix van sociale huur, middenhuur en koopwoningen.
De gemeente krijgt ruimte om in de huisvestingsverordening te bepalen in welke situaties voorrang moet worden gegeven en er moeten gemeentelijke afspraken worden gemaakt over een verdeling van categorieën woningzoekenden.
2. Regie op locaties
De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft van het Rijk niet meer te worden toegepast voor het onderdeel ‘woningbouw’. Als een locatie buitenstedelijk is hoeft dan niet te worden onderbouwd waarom de woningbouw niet in de bebouwde kom kan.
3. Vergunningsvrije mantelzorgwoningen en familiewoningen
Er wordt onderzoek gedaan naar meer mogelijkheden om vergunningvrij een mantelzorgwoning te plaatsen op een achtererf, maar ook de mogelijkheid om een dergelijke woning niet alleen voor mantelzorg, maar ook voor familieleden in de eerste graad te kunnen gebruiken.
4. Uitbreiding en vereenvoudigde procedure experimenteermogelijkheid
De Crisis- en herstelwet uit 2010 bood mogelijkheden om te experimenteren en af te wijken van regels. De bestuursrechtelijke versnellingen uit die wet (beroep bij één instantie; uitspraak binnen zes maanden; geen mogelijkheid voor het indienen van nieuwe beroepsgronden) krijgen een plaats in de projectprocedure onder de Omgevingswet. Het is de bedoeling om die projectprocedure makkelijker te kunnen gebruiken bij aangewezen woningbouwprojecten. Met de Tweede nota van wijziging is het ook de bedoeling dat het sneller en gemakkelijker wordt om dergelijke woningbouwprojecten aan te wijzen.
Wat betekent dit voor projectontwikkelaars?
Voor projectontwikkelaars is het volgende van belang:
- Samenwerking met gemeenten: Het wordt steeds belangrijker om nauw samen te werken met gemeenten en woningcorporaties. Gemeenten krijgen meer zeggenschap over de invulling van woningbouwprojecten, wat betekent dat ontwikkelaars flexibel moeten zijn en bereid moeten zijn om aan lokale eisen te voldoen.
- Snellere procedures: De versnelde procedures kunnen zowel een voordeel als een uitdaging zijn. Aan de ene kant kunnen projecten sneller van de grond komen, aan de andere kant betekent dit ook dat ontwikkelaars goed voorbereid moeten zijn om juridische procedures te doorlopen. De vraag is of het afschaffen van de ladder voor duurzame verstedelijking voor woningbouwprojecten daadwerkelijk bijdraagt aan het doel om onderzoekslasten te verminderen in het licht van de eisen om te voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de verplichtingen om de effecten op de fysieke leefomgeving vooraf in kaart te brengen en die evenwichtig af te wegen. Ook verwachten we dat er met het afschaffen van een beroep in twee instanties slechts sprake zal zijn van een waterbedeffect. Op dit moment duren procedures bij de Raad van State al fors langer. Onze ervaring is dat met een kwalitatief beter voorbereid plan waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met eventuele bezwaren een procedure achterwege kan blijven.
- Focus op betaalbaarheid: Ontwikkelaars moeten rekening houden met de eisen rondom betaalbare woningen. Dit kan invloed hebben op de financiële haalbaarheid van projecten, maar biedt ook kansen om bij te dragen aan de oplossing van de woningnood.
Conclusie
De Wet versterking regie volkshuisvesting brengt belangrijke veranderingen met zich mee voor projectontwikkelaars. Door goed op de hoogte te zijn van deze wijzigingen en proactief samen te werken met gemeenten en andere stakeholders, kunnen ontwikkelaars succesvol inspelen op de nieuwe regelgeving en bijdragen aan een evenwichtige en betaalbare woningmarkt.
Heb je vragen over hoe deze wijzigingen je projecten kunnen beïnvloeden? Rudolf van Binsbergen en Ernst Plambeck denken graag met je mee.
