Hoe zit het ook alweer met de bedenktijd bij de aankoop van een woning? U heeft de hand weten te leggen op een woning. De inkt van uw handtekening onder de koopovereenkomst is nog niet droog, of u krijgt spijt. Wat als de bouwtechnische staat van de woning toch tegenvalt? Of wat als u bij nader inzien vindt dat u een te hoog bod heeft uitgebracht dat inmiddels door de verkoper is geaccepteerd? Kunt u als koper dan nog onder uw aankoop uitkomen?
Wettelijke bedenktijd
Nadat een particuliere koper de overeenkomst heeft getekend, krijgt deze drie dagen de gelegenheid om kosteloos alsnog van de aankoop af te zien. Het recht op deze ‘bedenktijd’ is wettelijk vastgelegd in artikel 7:2 BW. Partijen mogen daar niet ten nadele van afwijken. Het maken van voor de koper voordeligere afspraken, zoals een langere bedenktijd, is wel toegestaan. De koper kan bij gebruikmaking van de bedenktijd de koopovereenkomst alleen volledig ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst is niet mogelijk.
Het recht op een driedaagse bedenktijd is niet onbegrensd. Zo is de bedenktijd alleen bedoeld voor de particuliere aankoop van onroerende zaken die op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst zijn voorzien van een woonbestemming. Het kan daarbij dus gaan om de aankoop van (tweede) woningen of vakantiehuizen, maar niet om de aankoop van een kavel grond (op dat moment ongeschikt voor bewoning), woonwagens of woonboten (geen onroerende zaken). Ook op huurkoop of de veilingkoop is de driedaagse bedenktijd niet van toepassing.
Welke termijnen geldt er?
De bedenktijd kent strikte termijnen. De bedenktijd start zodra de koper een ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen, en eindigt uiterlijk om 23:59 uur op de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Volgens de Algemene Termijnenwet mag de bedenktijd daarbij niet eindigen op zaterdagen, zondagen en officiële feestdagen. In dat geval wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Ook moet de bedenktijd van drie dagen minstens twee dagen bevatten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.
Afkoelingsperiode
De wetgever heeft de wettelijke bedenktijd destijds ingevoerd met de bedoeling particuliere kopers te beschermen tegen een ‘overhaaste aankoopbeslissing’. Zeker in het geval van de huidige overspannen woningmarkt is dit voor kopers een belangrijke waarborg. Omdat er vaak veel belangstelling voor een woning is, wordt van belangstellenden verlangd dat zij snel de knoop doorhakken. Zo zijn er gevallen bekend dat bij de eerste bezichtiging al een definitief bod bij de verkoopmakelaar moet worden neergelegd. Ook kan de bedenktijd worden gebruikt om de woning na aankoop nog bouwtechnisch te keuren. Die mogelijkheid is voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet altijd in voldoende mate aanwezig. Omdat de wettelijke bedenktijd kopers in de gelegenheid stelt op een overhaaste beslissingen terug te komen, wordt de bedenktijd ook wel de ‘afkoelingsperiode’ genoemd.
Hoe ontbindt u de koopovereenkomst binnen de bedenktijd?
Als de koper door het inroepen van de bedenktijd de koopovereenkomst wil ontbinden, moet de koper ervoor moeten zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper (of diens makelaar) voor het einde van de bedenktijd heeft bereikt. De ontbindingsverklaring is in principe vormvrij. Hoewel de koper deze verklaring dus ook mondeling of telefonisch kan uitbrengen, is het is verstandig deze verklaring per brief of per e-mail te doen (of beter nog: beide). Zo kan de koper later eenvoudig aantonen dat de ontbindingsverklaring de verkoper tijdig heeft bereikt.
Jurisprudentie
Het kan zijn dat het inroepen van de bedenktijd bij de verkoper in het verkeerde keelgat schiet. Deze ziet immers de eerdere deal door zijn vingers glippen, en zal weer met een andere koper overeenstemming moeten bereiken. Sinds de invoering van de wettelijke bedenktijd (2003) zijn er dan ook diverse procedures gevoerd waarin door de verkoper is aangevoerd dat de koper door het inroepen van de bedenktijd misbruik van zijn bevoegdheid maakte. Tot dusver trokken de verkopers vrijwel altijd aan het kortste eind. De bedoeling van de bedenktijd (dus: de bescherming tegen impulsieve aankoopbeslissing) volgt weliswaar uit de wetsgeschiedenis, maar is niet wettelijk vastgelegd. Bovendien is een koper ook niet verplicht te motiveren waarom hij zich op de bedenktijd beroept. Hoewel de rechtbank soms oordeelde dat het inroepen van de wettelijke bedenktijd in de gegeven omstandigheden weliswaar onfatsoenlijk was, stond het de koper vanuit juridisch oogpunt vrij gebruik daarvan te maken.
Toch lijkt het erop dat de bedoeling van de wetgever met de bedenktijd meer aan terrein wint. Zo hechtte het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 3 maart 2020 veel belang aan de ‘intentie’ van de partij die van de bedenktijd gebruik maakte. In dat geval waren koper en verkoper namelijk overeengekomen dat de bepaling over de bedenktijd ook op de verkoper van toepassing was. De verkoper had hier in dit geval nadrukkelijk om verzocht. Immers “gelijke monniken, gelijke kappen”, aldus de verkoper. De verkoper ontbond vervolgens binnen zijn bedenktijd de koopovereenkomst en verkocht de woning (waarschijnlijk tegen een hogere prijs) aan een derde. In de procedure die daarop volgde, benadrukte het hof dat de wettelijke bedenktijd uitsluitend is bedoeld om impulsieve, ondoordachte beslissingen te voorkomen, en dus niet voor het maken van een ‘definitieve keuze’ (dus: door een koper uit meerdere te koop staande woningen of door een verkoper uit verschillende gegadigden voor zijn woning). Het hof oordeelde dat de verkoper in dit geval in strijd met dit beperkte doel van de wettelijke bedenktijd had gehandeld, wat misbruik van bevoegdheid door de verkoper opleverde.
Wat betekent dit?
Uit het voorgaande volgt dat de deur van de bedenktijd niet altijd open staat. Zo gelden er ten aanzien van de bedenktijd strikte termijnen die door de koper in acht moeten worden genomen. Ook geldt dat de bedenktijd uitsluitend is bedoeld de koper te beschermen tegen impulsieve, ondoordachte (aankoop)beslissingen. Dit uitgangspunt wordt in recente rechtspraak nogmaals onderstreept. De koper moet voor ogen houden dat de bedenktijd geen klakkeloze ‘escape’ betreft. Evident oneigenlijk gebruik van de bedenktijd (dus: voor een duidelijk ander doel dan waarvoor deze is bedoeld), kan voor een teleurgestelde verkoper namelijk reden geven rechtsmaatregelen tegen de koper te treffen. In dat geval is de ‘afhakende’ koper nog verder van huis.
Dit artikel is geschreven door de praktijkgroep Vastgoed.