Het tekort aan woningen en de hoge huizenprijzen forceren mensen verder te kijken dan hun eigen straat lang is. Niet alleen de eigen gemeente, maar ook de gemeenten eromheen komen in aanmerking als potentiële woonlocatie. Het komt dus vaak voor dat woningen gekocht of gehuurd worden door mensen van buiten de gemeente. Voor lokale bewoners wordt het daardoor moeilijker om in de eigen gemeente te blijven wonen. Om hieraan het hoofd te bieden, willen gemeenten dat huurhuizen én koopwoningen in de gemeente zoveel mogelijk beschikbaar zijn voor lokale inwoners. Voor goedkope huurwoningen is dat al mogelijk. Maar voor koopwoningen is dat nog niet wettelijk geregeld. Er zijn gemeenten die daarover contractuele afspraken maken met projectontwikkelaars. De ontwikkelaars moeten de door hen te realiseren woningen dan eerst aanbieden aan lokale inwoners. Pas daarna mogen de woningen worden aangeboden aan belangstellenden van buiten de gemeente.
Die wens is begrijpelijk, maar niet toegestaan. Bij de wijziging van de Huisvestingswet in 2014 is dat door de minister nog eens benadrukt. De Huisvestingswet 1993 kende nog mogelijkheden om voorkeursbeleid te voeren omtrent woonruimte. Sinds de Huisvestingswet 2014 is dat niet meer het geval. De contractsvrijheid van gemeenten is met de invoering ervan beperkt: gemeenten mogen buiten de mogelijkheden van de huisvestingsverordening om geen afspraken maken over de verdeling van woningen. Omdat de huisvestingsverordening, enkele uitzonderingen daargelaten, alleen mag gaan over de toewijzing van huurwoningen, is het niet mogelijk voor te schrijven dat koopwoningen eerst moeten worden aangeboden aan eigen inwoners. Dergelijke afspraken vormen een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet 2014. Dat betekent dat afspraken met ontwikkelaars over toedeling van koopwoningen nietig zijn. Dit werd recent weer eens bevestigd door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, die een afspraak tussen een ontwikkelaar en de gemeente Lansingerland om deze reden nietig verklaarde. [1]
Gemeenten maken desondanks nog steeds afspraken met ontwikkelaars over voorrang voor eigen inwoners bij koopwoningen. Zoals uit het bovenstaande blijkt, zijn dergelijke afspraken niet in rechte afdwingbaar, ze berusten enkel op vertrouwen. Het zijn dus ‘gentlemen’s agreements’.
Een recent aangekondigde wijziging van de Huisvestingswet 2014 moet hier verandering in brengen. De wijziging maakt het in de eerste plaats mogelijk een groter deel van de voorraad beschikbare huurwoningen toe te wijzen aan mensen met een lokale binding.
Echt nieuw is dat gemeenten nu ook ruimte krijgen om bij de ontwikkeling van goedkope koopwoningen bindingseisen te stellen. Het gaat dan om woningen met een koopprijs onder de NHG-grens (in 2022 is dat € 355.000,00). De afspraken die zij daarover met projectontwikkelaars maken, kunnen door de wijziging ook daadwerkelijk worden afgedwongen. De wijziging kan helpen te voorkomen dat mensen hun woonplaats moeten verlaten voor het vinden van een woning. Het verder kijken dan de eigen straat is dan hopelijk niet meer nodig.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3698.
Dit artikel is geschreven door Jelmer Maarsen, juridisch medewerker.
